Geri İleri

Kat İrtifakı Nedir?

Henüz yapılmamış veya inşaat hâlinde olan bir yapının üzerinde hak iddia edebilmek için kişilerin Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nden kat irtifakı tapusu alması gerekir. Kat irtifakı tapusu, mülkiyet hakkına sahip olan bireylerin bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için arsa üzerindeki paylarını belirtmek için hazırlanır. Kat irtifakı tapusunda; mülkiyet hakkınızın olduğu taşınmazın niteliği, bulunduğu il, ilçe, mahalle/köy, ada, parsel bilgileri ile arsanın yüzölçümü, yine bağımsız bölüme ilişkin nitelik, bağımsız bölüm numarası, arsa payı, blok/giriş/kat numaraları, 2018 yılı sonrası tapularda bağımsız bölümün projesinin net ve brüt metrekaresi, tapu sicilindeki cilt ve sayfa numarası, malik bilgileri ve birden fazla malik var ise hisse payları, tescile ilişkin bilgiler bölümünde taşınmaz tipi ve Türkiye Cumhuriyeti sınırları içindeki her bir taşınmazı bir taşınmazı tanımlayan tekil bir numara olan taşınmaz numarası, edinme sebebi (Satış, bağış vs), var ise işlem bedeli, tescil tarihi ve yevmiye no'su gibi teknik özellikler ile taşınmazın yerine ve öznitelik bilgilerine ulaşılmasını sağlayan yerini gösteren QR kod gibi detaylar, biyometrik fotoğraf bölümü yer alır. Böylece hak sahiplerinin elinde proje üzerinde söz sahibi olmalarına imkân sağlayan ve hukuki anlamda bağlayıcılığı olan bir belge bulunur.

Örneğin; 4000 metrekarelik bir arsaya inşa edilecek bir projede 40 farklı daire ve 40 farklı hak sahibi mevcutsa (Kat irtifakına konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konumlarının satış bedelini etkilemediği ve büyüklüklerinin eşit olduğunu varsayar isek), arsa payı 1/40 olarak düzenlenir. Yani her hak sahibi arsa üzerinde 100 metrekare ölçümlü bir paya sahip olur.

Kat irtifakı tapusu, yapı projesinin başlangıcından iskân belgesinin (Yapı kullanma izin belgesinin) alımına kadar söz konusudur. Kat irtifakı alınırken verilen proje planına göre, proje 5 yıl içinde tamamlanmazsa hak sahiplerinin kat irtifakını sonlandırmak veya süresini uzatmak için başvuru yapma hakkı mevcuttur.

Kat irtifakının kurulması, müteahhidin yükümlülüklerini garanti etmesi bakımından da son derece önemlidir. Kat irtifakının kurulmasıyla hem hak sahipleri hem de müteahhit firma karşılıklı olarak yükümlülüklerini taahhüt etmiş olur. Böylece hak sahipleri, projede sahip olacağı yapının özellikleri ve metrekare bilgisi gibi konuları müteahhide karşı sunmak üzere garanti altına alabilir. Ancak belediyece verilen ruhsat onayının ve eki olan onaylı mimari projedeki emsal oranının inşaatın gerekli olan azami sürede tamamlanıp yapı kullanım izin belgesi alınmadan imar planları ile değişebileceğini dolayısı ile kat irtifakı tapusunun bağımsız bölümlerin sayısı ve büyüklüğünü etkileyebileceği unutulmamalıdır.

Kat Mülkiyeti Kanunu Nedir?

Normal şartlarda, bir arsa üzerine inşa edilen ve tamamlanan bir yapının tüm hakları arsa sahibine aittir. Bu yapının mağaza, iş yeri, daire gibi bağımsız bölümleri üzerinde yasal bir işlem yapılabilmesi için bu bölümler Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre belirlenmiş olmalıdır. Bu bağımsız bölümlere ayrı ayrı tapu oluşturmak “Kat Mülkiyeti Rejimi” olarak tanımlanır. Böylece, hak sahipleri yapıdaki diğer maliklerden bağımsız olarak kendi taşınmazını kiralayabilme, satabilme ya da ipotek tesis etme hakkına sahip olur.

Kat mülkiyeti şartları, 23 Haziran 1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’yla yasal bir zemin kazanmıştır. Tamamlanmış bir yapının daire, kat, depo ve mahzen gibi bölümlerinde bağımsız mülkiyet hakkı, Kat Mülkiyet Kanunu’nun hükümlerine göre belirlenir. Bu kanuna göre kat mülkiyeti şu şekilde açıklanır: “Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.”

Dolayısıyla kat mülkiyeti rejiminde, her paydaş hem arsa payına hem de bağımsız bir taşınmazın mülkiyet hakkına sahip olur. Böylece her bağımsız bölümün hak sahibi, yapının yönetiminde ve arsa üzerinde söz sahibi olabilecektir. Kat mülkiyet tapusunun en temel amacı; bağımsız mülkiyet hakkının tapu sicil kütüğünde resmiyet kazanmasıdır.

Kat mülkiyetinin alınması için yapının tamamlanmış olması ve iskân belgesinin (Yapı kullanma izin belgesinin) alınmış olması şartı bulunur.

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Farkı Nedir?

Kat irtifakı, bir projenin tamamlanmadığı fakat inşaat onayının alındığı durumlarda verilen tapu cinsidir. Kat mülkiyeti ise sahip olduğunuz taşınmazın proje bitiminde, ancak iskân temin edildikten sonra alınabilen tapu cinsidir.

Kat mülkiyetinin alınabilmesi için proje sonunda müteahhidin bağlı bulunduğu belediyeye iskân belgesi için başvuru yapması gerekir. İskan belgesi, bilinen diğer adlarıyla yapı kullanım belgesi veya oturum izni belgesi, projenin inşaat ruhsatı (Yapı ruhsatı) eki olan onaylı mimari projeye, tüm kanun ve yönetmeliklere uygun şekilde yapıldığını teyit eden resmî bir belgedir.

Eğer satın almayı düşündüğünüz ev, daire veya iş yeri kat irtifakı tapusuna sahipse, satın alma işlemini gerçekleştirmeden önce belediyeden iskân müracaatının yapılıp yapılmadığını öğrenebilirsiniz.